您当前的位置:山阳之窗首页 >> 分类信息首页 >> 房屋交易 >> 新楼盘 >> 房产资讯 >> 详细内容
房产资讯

房价跌了,房奴能要求赔钱吗

发布时间:2014/2/27 10:18:26 关注度:   来源:山阳在线

(2012年4月19日,在南京国展中心举行的2012南京春季房展会上,保利香槟国际的数十名业主手举“退房”等标语在房展会上维权。 柳一凡/ 东方IC供图)

地产市场一片风声鹤唳,杭州房价已有所松动,不久前某楼盘率先降价,周边楼盘迅速跟进,但此举带来了老业主的不满,展开了包括“要求退房”、“怒砸售楼处”等系列行动。类似的情形在2008、2011年也都曾发生过。可以想见,随着降价潮的到来,各地的类似行动将会风起云涌。

楼盘降价,老业主要求退房或补偿差价等诉求是否合理,曾引发过讨论,主流的看法是此类诉求没有道理。持这一看法的论者所援引的理据是:天底下的买卖,没有反悔的道理;炒股亏损了,商品跌价了,能反悔吗?如此等等。

自由交易风险自担,不得反悔,是人类通行的基本行为准则,没有半点讨论的空间。不过具体到中国的房地产市场上,我的基本看法是,老业主的诉求要求有其合理性。

交易不得反悔,有其前提,这个前提是“自由交易”、“自愿交易”。讨论老业主退房的合理与否,关键是要明确中国的房地产交易是不是“自由交易”。其是非关系是显明的:如果购房行为是自由交易,则退房无理;如果购房行为不是自由交易而是某种形式的被胁迫交易,则退房就是有理的。

何谓“自由”?其一,从个人意愿层面来界定,自由指的是免于外力的强制。只要是遭遇了某种强制,则无自由可言。施加强制的主体,指的是某种社会性力量,而不是自然力量,比如人受到地球重力的限制而不能飞翔,这不成其为“强制”。社会性力量,可包括社会个体或群体、权力主体、某种社会制度。如果购房者是遭受了某种社会性力量的迫使而不得不购房,则购房者的购房交易就不是一种自由交易。

其二,“自由”的第二个要件是“等度”。从行为层面来看,自由指的是行为主体可据有的行为空间,自由当然要求是“平等的”自由,若某个个体比其他个体有更多的行为空间,这就意味着他的自由程度更大,这是一个同义反复。这里的平等,指的是规则的平等。比尔·盖茨和一个寻常收入的人相比,他的可选择行为空间当然更大,但如果比尔·盖茨和其他人是在同一套规则之下展开竞争而致富的,那么盖茨和其他人的自由就是等度的;如果盖茨是通过收买了政府高官因而获得某种商业机会而致富,则他和其他人的自由就不是等度的。

根据界定“自由”的这两个要件,可以分析中国房地产交易的性质。

其一,买房交易是强制性交易吗?购房者有无受到商家或政府的胁迫而不得不买房?表面上看起来,是没有的。最直观的强制是人身强制,购房者到售楼处买房,都是自己自愿去的,不是被开发商绑架去的,这是基本的事实。但是,购房者是否可以选择不买房呢?答案是显明的,任何人都必须买房(租房也是买房的一种形式),这是人之生理特性决定的,人不是猴子,不能住在树上,必须居住在房子里,故不得不买房的。当然令人无语的反例也是有的,去年年底有报道有人在井下居住了二十年。不过,不得不买房未必就是一种“被强制”,前文提及,只有遭遇或他人、或权力、或制度的强制,才是“不自由”,生理因素所决定的买房刚性并不是一种强制。至此,买房可以通过“是否强制”这个要件的检验,在中国,买房行为是非强制的。这是反对业主退赔要求所持的理据,这一理据是成立的。

但是其二,买房行为可以通过“等度自由”的检验吗?即作为对立的交易双方,买房人和卖房人即开发商之间,是否据有等度的自由;根据前文的论述,这具体表现为交易双方是否面对的同一套市场规则?获得住房,有两种可能,买房或自建房。个体将会通过哪种形式获得住房,取决于其自身的境遇和机会比较。现代社会是一个高度分工的社会,一般来说,绝大多数个体会通过买房来获得住房。如果个体真实地拥有这两个选择,即他可以自由选择买房或自建房,在他放弃自建房而买房时,他就是自由的,买房对他就是一个自愿自由交易。

如此观察中国房地产市场的事实,居民其实是不具有自建房的选择机会,在城市里买房是唯一的选择。为什么市民不能自建房呢?归根溯源,在于地方政府垄断了土地供给,任何人要获得住房,都只能是向政府购买土地,地方政府,事实上是中国房地产市场唯一的卖家。表面上看起来,房地产市场上交易的双方是买房者和开发商,但实质上交易是发生在购房者和地方政府与开发商的联合体之间。而由于唯地方政府才有自由获得土地的机会,在这一层面上,购房者与交易的另一方,并不是在同一套市场规则之下展开交易,二者之间的自由是不等度的。中国的房地产交易通不过“等度自由”原则的检验,买房在中国并不是真正的自由交易。

再反过来看自由的“非强制”原则。如果地方政府垄断的不是土地供给而是股票发行,股票投资者的亏损是否应该由政府负责呢?我的答案是否定的,因为股票只是投资品而不是生活必需品,投资者并不会限于生理要求而不得不购买股票,即投资者是有其不买股票的自由选择的,无论政府对股票发行的垄断程度多高,都不会对投资者形成无以逃避的强制。中国的房地产市场利润惊人,天底下有这么好赚的钱吗?盖因为中国房地产的实质,不过是垄断势力垄断了作为生存必需品的土地的供给,以此胁迫购房者不得不接受比拟曼哈顿的畸高楼价而已,这当然就是一种被强制的非自愿交易,“房奴”一词,是购房者卑微地位准确生动的表述。在此意义上,因楼价下跌而蒙受了损失的老业主要求退房或退赔当然是合理的,这是一种道义上必须支持的维权行动。

不过,在竞争日益充分的房产开发市场上,老业主将维权的矛头指向开发商,道理上也是站不住脚的,真正应该对老业主负责的是地方政府。“怒砸售楼处”等行为,影响了交易秩序和社会稳定,但“维权才能维稳”,地方政府应正视购房者要求退房或退赔差价的正当诉求。

(版权声明:本文系腾讯《大家》独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。)

(责任编辑:代金凤)

登录后发表评论。
山阳楼盘最新动态
热门楼盘
电话:13992483572 邮箱:syw0914@126.com
地址:陕西省山阳县城关镇北大街中段 邮编:726400
Copyright © 2004-2017 山阳之窗网运营中心 版权所有  技术支持:城市中国
陕ICP备1400554-1  电信与信息服务业务经营许可证090779号 电信业务审批[2009]字第548号函
分类小帮手
本站客服帮助